Stanovení kupní ceny u pronajímané nemovitosti

2019.10.4

Stanovení kupní ceny u pronajímané nemovitosti

 Ing. Martin Děrgel

Fyzická osoba si v roce 2018 koupila bytovou jednotku v panelovém domě za účelem pronájmu. V kupní smlouvě není určen poměr kupní ceny za bytovou jednotku a poměr ceny za pozemek pod panelovým domem. Zvolila jsem tedy přepočet 80 % z kupní ceny je za bytovou jednotku a 20 % z kupní ceny je za pozemek.

Mám dotaz týkající se vedlejších nákladů za daň z převodu nemovitosti a za zprostředkovací poplatek realitní kanceláři. Musím i u těchto dvou výdajů zvolit přepočet 80 % a 20 %? Nebo mohu tyto dvě částky přičíst ke kupní ceně? Kupní cenu ve výši 80 % bych chtěla odepisovat spolu se 100 % daně z převodu a také 100 % poplatku realitní kanceláři. Odepisovala bych v 5. odpisové skupině a nyní si nejsem jistá, zda mohu odepisovat i zrychleně. Přemýšlím nad případným přechodem na paušální výdaje. Pokud budu několik let odepisovat zrychleně a poté přejdu na paušální výdaje, bude s tímto přechodem nějaký problém?

Odpověď

Kreativní daňové kutilství tazatele vypadá rozumně a stálo jistě hodně přemýšlení a hledání, bohužel ale pro něj pouze obtížně najdeme právní oporu. Přičemž daňové právo je tzv. právem veřejným, které stojí a padá s právní regulací, na rozdíl od soukromého práva, kde obecně platí "co není zakázáno, to je a priori dovoleno".

Nejsnazší by bylo, pokud by na daňové důsledky tazatel myslel již při sjednávání kupní smlouvy, v níž by si strany dohodly dvě dílčí části celkové prodejní (z právního hlediska "kupní") ceny: Za "holý" pozemek a za samotnou bytovou jednotku. Jde o to, že podle § 1159 a § 1160 NOZ, občanského zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb., ve znění pozdějších předpisů) "jednotka" zahrnuje byt a podíl na společných částech nemovité věci vzájemně spojené a neoddělitelné, což je zejména pozemek, na kterém stojí předmětný bytový dům. Sice i pak by se dalo diskutovat o tom, zda z tohoto smluvního rozdělení kupní ceny za fakticky právně jednu věc – bytovou jednotku včetně podílu na společných částech (pozemek) – lze přímo do účetnictví a daní převzít tyto dílčí částky jako kupní (pořizovací) ceny jednak "holého" pozemku a jednak bytové jednotky, nicméně mělo by to racionální základ.

Nyní je už marné "hořekovat nad rozlitým mlékem", jelikož dohodnutá kupní smlouva uvádí pouze jednu (celkovou) částku za bytovou jednotku se vším všudy, jejíž účelové rozdělení jednostranně kupujícím není relevantní. Správný postup určení daňové vstupní ceny pronajímané bytové jednotky je poněkud jiný, spletitější, ale je možné jej dovodit z platných právních předpisů regulujících veřejné, resp. finanční právo v Česku.

Výchozím bodem je samozřejmě § 29 odst. 1 písm. a) zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, ve znění pozdějších předpisů, kde se dozvíme, co se rozumí onou vstupní cenou hmotného majetku (tj. "bytu"):

• "Vstupní cenou hmotného majetku se rozumí a) pořizovací cena,³¹⁾ je-li pořízen úplatně. (...)"

Odkaz 31) na poznámku pod čarou směřuje do § 25 odst. 4 zákona č. 563/1991 Sb., o účetnictví, ve znění pozdějších předpisů ("ZoÚ"), nezbývá tedy, než pátrat ohledně pravidel určení pořizovací ceny právě tam. Jenže poznámky pod čarou se samostatně neaktualizují, takže fakticky najdeme odpověď dnes v § 25 odst. 5 ZoÚ:

• "Pro účely tohoto zákona se rozumí a) pořizovací cenou cena, za kterou byl majetek pořízen a náklady s jeho pořízením související, (...)"

Pokud by šlo o standardní případ koupě jedné daňově, resp. účetní položky, stačilo by jít rovnou do vymezení příkladů nákladů zahrnovaných, či naopak nezahrnovaných do pořizovací ceny. Tato pravidla najdeme v § 47 PVZÚ, vyhlášky provádějící ZoÚ, tedy ve vyhlášce č. 500/2002 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 563/1991 Sb., o účetnictví, ve znění pozdějších předpisů, pro účetní jednotky, které jsou podnikateli účtujícími v soustavě podvojného účetnictví, ve znění pozdějších předpisů (dále jen "PVZÚ"). Kde se dozvíme, že do ocenění pořizovací cenou je kromě kupní ceny nutno zahrnout rovněž dotazovanou úplatu (provizi) zaplacenou realitní kanceláři za zprostředkování koupě bytové jednotky, jakož i daň z nabytí této nemovité věci.

Bohužel zde ale nejde o takovýto běžný případ, jelikož tazatel de facto za jednu kupní cenu pořídil dvě účetně i daňově významné položky – "holý" pozemek, a samotnou bytovou jednotku (jen tuto může odpisovat).

Na tyto zvláštní případy pamatuje výslovně § 24 odst. 3 písm. b) ZoÚ:

• "Při nabytí více než jedné složky majetku převodem či přechodem, pokud nelze jednotlivé složky majetku ocenit postupem podle § 25, ocení účetní jednotka jednotlivé složky majetku a) při nabytí obchodního závodu (...), b) v ostatních případech poměrným rozúčtováním celkové pořizovací ceny nebo reprodukční pořizovací ceny."

Dále se už v § 24 odst. 5 ZoÚ dozvíme, že konkrétní postup musíme hledat jinde:

• "Prováděcí právní předpis stanoví (...) účetní metodu oceňování majetku podle odstavců 3 (...)".

Pro kýženou odpověď musíme opět otevřít prováděcí účetní vyhlášku, a to § 61a PVZÚ nazvaný "Metoda ocenění při nabytí více než jedné složky majetku převodem či přechodem podle § 24 odst. 3…