4.13.2
Smlouva o zprostředkování
Mgr. Mgr. Radana Burešová, Mgr. Jindřich Šimberský
Právní úpravu smlouvy o zprostředkování a z ní vyplývajících práv a povinností nalezneme v ustanoveních § 2445 až 2454 OZ. Stávající právní úprava navazuje na právní úpravu obsaženou v již zrušeném obchodním zákoníku č. 513/1991 Sb. Smlouva o zprostředkování je obsažena v části čtvrté, hlavě II, dílu pátém OZ, označeném jako "závazky ze smluv příkazního typu". Společně se smlouvou o zprostředkování tento díl dále obsahuje právní úpravu smlouvy příkazní, komisionářské, zasílatelské a smlouvy o obchodním zastoupení.
Zvláštní úpravu, která je ve vůči právní úpravě obsažené v OZ lex specialis, pak mají některé typy smluv o zprostředkování, a to smlouva o realitním zprostředkování podle zákona o realitním zprostředkování a zprostředkování zaměstnání podle zákona o zaměstnanosti.
NahoruDefinice smlouvy o zprostředkování
Základní ustanovení § 2445 odst. 1 OZ smlouvu o zprostředkování definuje jako smlouvu, kterou se jedna smluvní strana (zprostředkovatel) zavazuje, že druhé smluvní straně (zájemci) zprostředkuje uzavření určité smlouvy s třetí osobou, a zájemce se zavazuje zaplatit zprostředkovateli provizi. Předmět smlouvy o zprostředkování je tedy velice úzce vymezen, a to činností zprostředkovatele spočívající ve "zprostředkování uzavření určité smlouvy".
Předmětem smlouvy o zprostředkování může být i pouhé obstarání příležitosti k uzavření smlouvy. Podle ust. § 2445 odst. 2 OZ pak platí, že pokud již při uzavření smlouvy, kterou se jedna strana zaváže obstarat druhé straně příležitost k uzavření smlouvy s třetí osobou, bude z okolností zřejmé, že za obstarání bude požadována odměna, má se za to, že byla uzavřena smlouva o zprostředkování. Je proto důležité věnovat náležitou pozornost přípravě textu zprostředkovatelské smlouvy, aby později nebyl zájemce překvapen, když odmítne třetí osobu, která s ním chce smlouvu uzavřít, a zprostředkovatel, který tuto osobu zajistil, požádá o úhradu provize, neboť svou povinnost splnil již obstaráním příležitosti k uzavření smlouvy.
NahoruOdlišení od jiných smluvních typů
Od smlouvy příkazní se smlouva o zprostředkování liší svým předmětem. Smlouva příkazní má oproti smlouvě o zprostředkování předmět vymezen široce, když se příkazník zavazuje "obstarat záležitost" příkazce. Smlouva komisionářská má rovněž široce vymezený předmět, stejně jako smlouva příkazní, kdy se komisionář zavazuje pro komitenta obstarat určitou záležitost, avšak komisionář tak činí vlastním jménem a na účet komitenta. Smlouva zasílatelská se pak týká specificky pouze obstarání přepravy zásilky, případně obstarání a provedení úkonů s přepravou souvisejících. Od smlouvy o obchodním zastoupení se smlouva zprostředkovatelská liší tím, že ji obchodní zástupce uzavírá jako nezávislý podnikatel, který se zavazuje dlouhodobě vyvíjet pro zastoupeného činnost směřující k uzavírání určitého druhu obchodů (a nikoli tedy k uzavření určité smlouvy) nebo k ujednání obchodů jménem zastoupeného a na jeho účet. Na rozdíl od smlouvy o obchodním zastoupení, se tedy v případě smlouvy o zprostředkování jedná o jednorázové, popř. opakované, nikoli však průběžné zprostředkování uzavírání smluv.
Realitní kancelář OMG reality, s. r. o., coby zprostředkovatel uzavřela s panem Okurkou coby zájemcem smlouvu o zprostředkování, na základě které se zavázala, že pro pana Okurku zprostředkuje prodej jeho rodinného domu za dohodnutou kupní (prodejní) cenu, a pan Okurka se zavázal, že realitní kanceláři zaplatí provizi ve výši 5 % z kupní (prodejní) ceny. Mezi panem Okurkou a realitní kanceláří tedy byla uzavřena smlouva zprostředkovatelská, a to konkrétně smlouva o realitním zprostředkování (viz níže). Realitní kancelář OMG reality, s. r. o., zastupuje a s panem Okurkou jedná obchodní zástupkyně paní Renata Nová, jež má s uvedenou realitní kanceláří uzavřenou smlouvu o obchodním zastoupení. Na základě této smlouvy se paní Renata Nová zavázala, že pro realitní kancelář bude jako obchodní zástupce zprostředkovávat uzavírání smluv o zprostředkování prodeje nemovitostí.
Předmětem smlouvy o zprostředkování může být pouze zprostředkování uzavření určité smlouvy, nikoli zprostředkování jiné činnosti.
NahoruForma smlouvy
Občanský zákoník nevyžaduje pro smlouvu o zprostředkování písemnou formu, lze ji tedy uzavřít jak písemně, tak ústně. Z praktických důvodů bude však vhodnější zvolit písemnou formu.
NahoruPodstatné náležitosti smlouvy o zprostředkování
Ze základního ustanovení § 2445 odst. 1 OZ vyplývá, že smlouva o zprostředkování musí obsahovat tyto podstatné náležitosti:
1. přesné určení smluvních stran, tedy určení zprostředkovatele a zájemce,
2. závazek zprostředkovatele zprostředkovat zájemci uzavření určité smlouvy,
3. závazek zájemce zaplatit zprostředkovateli provizi,
4. přesnou specifikaci smlouvy, jejíž uzavření má být zprostředkovatelem zprostředkováno.
Zprostředkovávaná smlouva by však neměla být určena pouze smluvním typem (kupní, nájemní či pachtovní smlouva apod.), nýbrž i bližšími náležitostmi jejího obsahu (typicky pak finanční podmínky kupní smlouvy, časové podmínky pro její uzavření a následné zaplacení kupní ceny). Zejména je třeba jednoznačně a určitě vymezit předmět smlouvy, jejíž uzavření má být zprostředkováno.
NahoruÚplatnost smlouvy o zprostředkování
OZ předpokládá, že smlouva bude zásadně sjednána jako úplatná, ale smluvní strany si mohou sjednat smlouvu v souladu se zásadou smluvní volnosti i jako bezúplatnou. V takovém případě má zprostředkovatel právo na náhradu nákladů spojených se zprostředkováním (viz § 2449 OZ). Pokud byla provize ve smlouvě sjednána, má se za to, že provize již tyto náklady spojené se zprostředkováním zahrnuje. Tato domněnka se uplatní v případě, že ve smlouvě není výslovně ujednáno, že zprostředkovateli přísluší vedle provize i náhrada (určitých) nákladů. V případě, že ze smlouvy vyplývá, že jde o úplatnou smlouvu, ale výši provize si strany nesjednají, se uplatní ustanovení § 1792 OZ. Podle tohoto ustanovení platí, že pokud plyne ze smlouvy povinnost stran poskytnout a přijmout plnění za úplatu, aniž je ujednána její výše či způsob, jakým bude tato výše určena, platí, že úplata byla ujednána ve výši obvyklé v době a místě uzavření smlouvy. Pokud by se ani takto nepodařilo výši úplaty určit, určí ji soud s přihlédnutím k obsahu smlouvy, povaze plnění a zvyklostem.
NahoruDalší náležitosti smlouvy
Ve smlouvě o zprostředkování si smluvní strany samozřejmě mohou sjednat cokoli, co je jim po vůli a co zákon výslovně nezakazuje. Zejména je vhodné sjednat dobu trvání smlouvy, tedy dobu, dokdy má být zprostředkovávaná smlouva uzavřena. Ve smlouvě je dále možno sjednat další práva a povinnosti smluvních stran, typicky pak blíže specifikovat informační povinnost zprostředkovatele vůči zájemci, a naopak nebo bližší podmínky pro vyplacení provize apod. Ve smlouvě je rovněž možné sjednat případné sankce za porušení smluvních povinností.
NahoruInformační povinnost smluvních stran
Ustanovení § 2446 OZ uvádí základní pravidla pro vzájemnou informační povinnost smluvních stran. Podle tohoto ustanovení je zprostředkovatel povinen sdělit zájemci bez zbytečného odkladu vše, co má význam pro jeho rozhodování o uzavření zprostředkovávané smlouvy. Oproti tomu zájemce je povinen sdělit zprostředkovateli vše, co pro něho má rozhodný význam pro uzavření smlouvy o zprostředkování. Tímto způsobem je však vzájemná informační povinnost stanovena velice obecně a široce, a je proto vhodné ji ve smlouvě o zprostředkování blíže popsat.
Realitní kancelář DOMY a BYTY, s. r. o., coby zprostředkovatel a paní Nováková coby zájemce uzavřely smlouvu o zprostředkování, na základě které se realitní kancelář zavázala pro paní Novákovou zprostředkovat uzavření nájemní smlouvy na její dům. Krom podstatných náležitostí podle ust. § 2445 odst. 1 OZ smlouva o zprostředkování dále obsahovala povinnosti paní Novákové, a to povinnost nezatížit předmětný dům žádným právem ve prospěch třetích osob, umožnit provedení prohlídky předmětného domu zástupcem zprostředkovatele, jakož i povinnost neuzavřít zprostředkovatelskou smlouvu ohledně stejného domu s jinou realitní kanceláří. V případě porušení těchto povinností by pak paní Nováková byla povinna zaplatit sjednanou smluvní pokutu ve výši 20 000 Kč.
NahoruDalší povinnosti zprostředkovatele
Podle ust. § 2451 OZ je zprostředkovatel povinen uschovat pro zájemce doklady nabyté v souvislosti se zprostředkovatelskou činností, a to po dobu, po kterou mohou být významné pro ochranu zájmů zájemce. Vzhledem k tomu, že tato povinnost přetrvává i po skončení smlouvy o zprostředkování, je více než vhodné ve smlouvě o zprostředkování stanovit, po jak dlouhou dobu tato povinnost trvá (např. po dobu trvání záruční doby).
Podle ust. § 2452 zprostředkovatel nesmí navrhnout zájemci uzavření smlouvy s osobou, o které má důvodnou pochybnost, zda povinnosti ze zprostředkované smlouvy řádně a včas splní, nebo o které vzhledem k okolnostem takovou pochybnost mít měl. V případě, že o to zájemce požádá, sdělí mu zprostředkovatel údaje potřebné k posouzení důvěryhodnosti osoby, s níž mu uzavření smlouvy navrhuje.
NahoruOdpovědnost za škodu
Poruší-li zprostředkovatel či zájemce své povinnosti vyplývající z uzavřené smlouvy o zprostředkování, jsou povinni nahradit druhé smluvní straně škodu podle ustanovení o náhradě škody, zejména pak podle ust. § 2913, popř. § 2914 OZ.
NahoruSplatnost provize
Podmínky výplaty a splatnosti provize je samozřejmě možné ve smlouvě o zprostředkování stanovit především tak, jak se na nich dohodnou smluvní strany. V případě, že smlouva tuto otázku výslovně upravovat nebude, použijí se podpůrně ust. § 2447 a 2448 OZ. Podle těchto ustanovení je provize splatná dnem uzavření zprostředkovávané smlouvy. Pokud byla zprostředkovávaná smlouva uzavřena s odkládací podmínkou, je provize splatná až splněním této podmínky. Bylo-li ujednáno, že zprostředkovatel pro zájemce obstará příležitost uzavřít s třetí osobou smlouvu s určitým obsahem, je provize splatná již obstaráním příležitosti. Je třeba dbát na to, že OZ v těchto ustanoveních stanoví nikoli okamžik vzniku nároku na provizi, nýbrž přímo její splatnost.
Pan Tomáš Nový coby zprostředkovatel a pan Lukáš Bajza coby zájemce uzavřeli smlouvu o zprostředkování, na základě které se zprostředkovatel zavázal, že pro zájemce zprostředkuje uzavření kupní smlouvy o převodu vlastnictví jeho rodinného domu. Provize zprostředkovatele byla sjednána ve výši 3 % z kupní ceny. Co se týče splatnosti provize, smluvní strany ve smlouvě o zprostředkování výslovně sjednaly, že provize není splatná dnem uzavření zprostředkované smlouvy, nýbrž do patnácti (15) dnů poté, kdy nabude právní moci rozhodnutí o povolení vkladu vlastnického práva do příslušného katastru nemovitostí.
Pan David Svoboda coby zprostředkovatel a pan Jan Duda coby zájemce uzavřeli smlouvu o zprostředkování, na základě které se zprostředkovatel zavázal, že pro zájemce obstará příležitost uzavřít smlouvu o poskytování právních služeb se společností Nejlepšíadvokáti, s. r. o., přičemž zájemce požadoval, aby cena právních služeb nebyla vyšší než 2 000 Kč á hod. Zájemce si tedy vymínil uzavření smlouvy s určitým obsahem. Zprostředkovatel svůj závazek splnil a zájemci zprostředkoval…
