2022.4.6
Nákup nemovitosti v daňových souvislostech
Ing. Zdeněk Kuneš, Ing. Martin Veselý
Klient FO s IČ a DIČ vedoucí účetnictví koupil na rodné číslo od neplátce DPH nemovitost za účelem podnikání za cenu 6,5 mil. Kč. V kupní smlouvě je uvedeno, že ji kupuje se všemi součástmi a příslušenstvím, právy a povinnostmi s jejich vlastnictvím spojenými. Součástí je stavba (zastavěná plocha a nádvoří), zahrada, ovocný sad. S prodávajícím byly dříve uzavřeny nájemní smlouvy, které přecházejí na nového nabyvatele (klienta) v postavení pronajímatele. Jedná se o hospodu a prodejnu nábytku. Předmětem převodu je i rodinný dům, ale nenachází se v něm rodinná domácnost (zatím není využíván). Celý prostor je oplocen. Klient pokračuje s pronájmem nebytových prostor (hospoda, prodejna nábytku) a v budoucnu chce zpevnit plochu a využívat jako parkovací plochu pro své kamiony (podniká v autodopravě).
Kupní cena byla hrazena následovně: částka 2,5 mil. Kč byla hrazena z vlastních zdrojů a částka 4 mil. Kč byla hrazena z úvěru. Splátka jistiny úvěru a úroků je rozpočítána na 82 splátek. Vklad do KN byl proveden 14.9.2021 s právními účinky k 20.8.2021. Do 31.1.2022 podáme přiznání k dani z nemovitosti.
Prosím o radu, jak posuzovat DPH (prostory k podnikání a bytové prostory, které nejsou zatím využívány – řešit koeficientem?), odpisy, opravy objektu (vymalování, oprava fasády apod.), splátky úvěru, úroky a možná i jiné momenty, které si neuvědomuji.
Odpověď
Odpověď k DPH (Ing. Zdeněk Kuneš):
Nákup nemovité věci je od osoby, která není plátcem. Daň na vstupu není potřeba řešit.
Nájem je obecně podle § 56a ZDPH osvobozen od daně bez nároku na odpočet daně. Pokud bude plátce pronajímat nebytové prostory plátci, může u tohoto nájmu uplatnit daň. Nájem rodinného domu je vždy plněním osvobozeným od daně bez nároku na odpočet daně.
Pokud se bude jednat o opravy rodinného domu, tak u těchto oprav se uplatní první snížená sazba daně 15 %.
U rodinného domu není jasné, zda při jeho opravách bude plátce, příjemce stavebních oprav, jednat jako osoba povinná k dani, či ne.
Pokud bude plátce rodinný dům využívat pro své bydlení, nebude jednat jako osoba povinná k dani, potom plátce, poskytovatel těchto prací, použije běžný režim pro uplatnění daně z přidané hodnoty.
Pokud by plátce předpokládal, že bude rodinný dům pronajímat, tak při přijetí stavebních prací od jiného plátce bude jednat jako osoba povinná k dani, potom plátce, poskytovatel těchto prací, použije režim přenesení daňové povinnosti. V takovém případě je povinnost přiznat daň na plátci příjemci stavebních prací.
U přijatých zdanitelných plnění provedených na rodinném domě nelze uplatnit nárok na odpočet daně, protože pokud bude rodinný dům využíván pro rodinné bydlení, jedná se o činnost, která není ekonomickou činností. Pokud by byl rodinný dům pronajímán, musí se podle § 56a odst. 3 zákona o DPH jednat o nájem osvobozený od daně bez nároku na odpočet daně.
Pokud budou plátcem provedeny opravy na stavbě, která není rodinným domem, použije se režim přenesení daňové povinnosti a plátce, příjemce těchto prací, uplatní u těchto prací základní sazbu daně 21 %.
Pokud budou tyto nebytové prostory pronajímány jako osvobozené plnění bez nároku na odpočet daně, nelze nárok na odpočet daně uplatnit.
Pokud by tyto nebytové prostory byly pronajaty jinému plátci pro jeho ekonomickou činnost jako zdanitelné plnění, má plátce u přijatých zdanitelných plnění v souladu s § 72 a dalšími zákona o DPH nárok na odpočet daně.
Nárok na odpočet daně uplatňuje plátce přiřazovacím způsobem. To znamená, že pokud dokáže rozlišit přijatá zdanitelná plnění, která použije pro uskutečněná zdanitelná plnění, má nárok na odpočet daně. U přijatých zdanitelných plnění použitých prokazatelně pro plnění bez nároku na odpočet daně, nárok uplatnit nelze.
Pokud plátce není schopen rozlišit, zda přijatá zdanitelná plnění použije pro uskutečnění zdanitelných plnění nebo pro plnění osvobozená od daně bez nároku na odpočet daně, použije pro nárok na odpočet daně krátící koeficient.
Odpověď k problematice daně…
