Komentář zákona 89/2012 Sb., občanský zákoník, § 2247

 Nahoru[Plnění spojená s užíváním bytu; služby]

Dohoda o rozsahu služeb, nezbytné služby – k odst. 1 a 2

Je především na smluvních stranách, aby si dohodly rozsah plnění spojených s užíváním bytu nebo s užíváním bytu související služby. Strany si též mohou dohodnout kvalitu poskytovaných plnění či služeb.

Nezbytné služby

Pokud taková dohoda mezi smluvními stranami neexistuje, pak je rozsah zajišťovaných služeb dán odstavcem 2 komentovaného ustanovení. Jedná se o takzvané nezbytné služby, kterými jsou:

• - dodávka vody,
• - odvoz a odvádění odpadních vod včetně čistění jímek,
• - dodávky tepla,
• - odvoz komunálního odpadu,
• - osvětlení a úklid společných částí domu,
• - zajištění příjmu rozhlasového a televizního vysílání,
• - provoz a čistění komínů,
• - případně provoz výtahu.

Samozřejmě i nezbytné služby jsou poskytovány pouze tam, kde jsou pro ně splněny technické podmínky. Pokud se v domě nenachází komín, pak nebude tato služba poskytována, pokud se v domě nenacházejí společné prostory, pak nebude pronajímatel zajišťovat jejich úklid apod. Podobně tomu bude u výtahu. U něj musí pronajímatel zajišťovat jeho provoz pouze tehdy, pokud se výtah v domě reálně nachází. Pronajímatel se s nájemcem samozřejmě mohou dohodnout, že některé z nezbytných služeb nebudou poskytovány – např. nebude poskytován úklid společných částí domu a nájemníci si budou dům uklízet sami. Vždy je totiž dána přednost dohodě smluvních stran, respektive jejich smluvní volnosti. Taková dohoda by nezkracovala nájemcova práva. Jinak by tomu ovšem bylo v případě, kdy by se smluvní strany dohodly tak, že nájemce si služby nemůže zajistit vlastními silami – např. dodávku vody. Pokud by pronajímatel nájemci dodávku vody nezajistil a ani neumožnil, aby nájemce uzavřel smlouvu přímo s dodavatelem vody, pak by takový postup bylo možno považovat za postup zkracující nájemcova práva, neboť by fakticky činil byt neobyvatelným.

Zákon o službách jako lex specialis – k odst. 3

Způsob rozúčtování cen a úhrady služeb stanoví zvláštní právní předpis, a to zákon č. 67/2013 Sb., o službách (ZOS). Tento zákon se vztahuje jak na vyúčtování služeb uvedených v odst. 2 komentovaného usnesení, tak i na poskytování všech služeb, které jsou v souvislosti s užíváním bytu pronajímatelem nájemci poskytovány.

ZOS se však vztahuje výlučně na služby, které poskytuje nájemníkovi pronajímatel, a nikoliv na služby, jež si nájemník zajišťuje sám (typicky dodávka elektrické energie do bytu).

Výše záloh – k odst. 3

ZOS přiznává pronajímateli právo požadovat v souladu s odst. 3 komentovaného § 2247 po nájemci zálohu na úhradu nákladů na služby poskytované s užíváním bytu. Výše záloh na služby se určuje následovně:

a) pronajímatel se může přímo s nájemníkem o výši záloh písemně dohodnout nebo

b) o výši záloh rozhodne pronajímatel. Pronajímatel musí určit nájemci měsíční zálohy za jednotlivé služby jako měsíční podíl z předpokládaných ročních nákladů na služby z uplynulého roku nebo podle posledního zúčtovacího období anebo z nákladů odvozených z předpokládaných cen běžného roku. Výjimku tvoří zálohy na dodávku vody a odvádění odpadních vod, u nichž se měsíční zálohy pro každé zúčtovací období vypočítají z výše maximálně jedné dvanáctiny dodávek, a to podle skutečné spotřeby vody za předchozí roční období nebo podle směrných čísel roční potřeby vody vynásobené cenami sjednanými s dodavatelem.

Změna výše záloh

Pronajímatel má právo změnit v průběhu roku měsíční zálohu v míře odpovídající změně ceny služby nebo z dalších oprávněných důvodů, zejména změny rozsahu nebo kvality služby. Změněná měsíční záloha může být požadována nejdříve od prvního dne měsíce následujícího po doručení písemného oznámení nové výše zálohy. Změna výše měsíční zálohy musí být v oznámení řádně odůvodněna, jinak ke zvýšení zálohy nedojde.

Rozúčtování nákladů na služby – k odst. 4

Způsob rozúčtování musí poskytovatel služeb ujednat s alespoň dvěma třetinami nájemců v domě. Pokud tato dohoda mezi pronajímatelem a nájemci vznikne, je závazná i pro ostatní nájemce v domě.

Nedohodne-li se pronajímatel s dostatečným množstvím nájemců na způsobu rozúčtování, rozúčtují se náklady na služby takto:

a) dodávka vody a odvádění odpadních vod v poměru naměřených hodnot na podružných vodoměrech; není-li provedena instalace podružných vodoměrů ve všech bytech nebo nebytových prostorech v domě, rozúčtují se náklady na dodávku vody a odvádění odpadních vod podle směrných čísel roční potřeby vody,

b) provoz a čištění komínů podle počtu využívaných vyústění do komínů,

c) umožnění příjmu rozhlasového a televizního signálu podle počtu kabelových zásuvek,

d) provoz výtahu, osvětlení společných prostor v domě, úklid společných prostor v domě, odvoz odpadních vod a čištění jímek, odvoz komunálního odpadu, popřípadě další služby sjednané mezi poskytovatelem služeb a příjemcem služeb, podle počtu osob rozhodných pro rozúčtování.

Změna způsobu rozúčtování je možná vždy až po uplynutí zúčtovacího období. Tato podmínka je uvedená v § 5 odst. 1 ZOS.

Dodávka tepla a centralizované poskytování teplé vody

Zvláštní kategorii tvoří náklady na dodávku tepla a centralizované poskytování teplé vody, které se rozúčtují na základě ujednání se všemi nájemci v domě, u družstevních bytů na základě ujednání družstva se všemi nájemci v domě, kteří jsou zároveň členy družstva. Změna způsobu rozúčtování nákladů na dodávku tepla a centralizované poskytování teplé vody je možná vždy až po uplynutí zúčtovacího období. Ke změně se opět vyžaduje souhlas všech nájemců v domě, který musí mít písemnou podobu (§ 1 odst. 4 ZOS).

Pokud nedojde k ujednání s nájemníky, rozúčtují se náklady na dodávku tepla a centralizované poskytování teplé vody podle právního předpisu, kterým se stanoví pravidla pro rozúčtování nákladů na tepelnou energii pro vytápění a nákladů na poskytování teplé užitkové vody mezi konečné spotřebitele; konkrétně se jedná o vyhlášku č. 372/2001 Sb., kterou se stanoví pravidla pro rozúčtování nákladů na tepelnou energii na vytápění a nákladů na poskytování teplé užitkové vody mezi konečné spotřebitele.

Lhůta pro vyúčtování, podoba vyúčtování – k odst. 3

Ustanovení § 2252 poněkud nevhodně stanoví, do kdy má být provedeno vyúčtování záloh na služby. Jeho právní úprava se dubluje se ZOS, který bude aplikovatelný jako lex specialis (viz výklad k tomuto ustanovení). Termín pro vyúčtování tak upravuje § 7 odst. 1 ZOS, který stanoví, že skutečnou výši nákladů a záloh za jednotlivé služby vyúčtuje pronajímatel nájemci vždy za zúčtovací období a vyúčtování doručí nájemci do 4 měsíců od skončení zúčtovacího období. Zúčtovací období je nejvýše dvanáctiměsíční a počátek jeho běhu určuje pronajímatel, přičemž pro každou službu může být zúčtovací období určeno rozdílně.

Podoba vyúčtování

Ve vyúčtování musí být uvedena skutečná výše nákladů na služby v členění podle poskytovaných služeb se všemi potřebnými náležitostmi, včetně uvedení celkové výše přijatých měsíčních záloh za služby tak, aby výše případných rozdílů ve vyúčtování byla zřejmá a kontrolovatelná z hlediska způsobů a pravidel sjednaných pro rozúčtování.

Právo kontroly

ZOS určuje, že na základě písemné žádosti nájemce je pronajímatel povinen nejpozději do 5 měsíců po skončení zúčtovacího období doložit nájemci náklady na jednotlivé služby, způsob jejich rozúčtování, způsob stanovení výše záloh za služby a provedení vyúčtování a umožnit příjemci služeb pořízení kopie podkladů. Případné námitky ke způsobu a obsahu vyúčtování musí nájemce předložit pronajímateli neprodleně, nejpozději však do 30 dnů ode dne doručení vyúčtování, popřípadě doložení dokladů. Pozdě uplatněné námitky nemusejí být brány na zřetel. Vyřízení uplatněných námitek musí být pronajímatelem uskutečněno nejpozději do 30 dnů od doručení námitky. ZOS určuje termín pro splatnost přeplatku či nedoplatku, a to nejpozději ve lhůtě 4 měsíců ode dne doručení vyúčtování nájemci.

Toto oprávnění je však ve zjevném rozporu s § 2252, který pro uplatnění výše uvedených práv a povinností určuje zcela jiné termíny. Podle tohoto ustanovení požádá-li o to nájemce (neurčuje se, že písemně), umožní mu pronajímatel zpravidla nejpozději do čtyř měsíců po skončení zúčtovacího období nahlédnout do vyúčtování nákladů na poskytnuté služby za minulý kalendářní rok, jakož i pořídit si z vyúčtování výpisy, opisy nebo kopie; totéž platí o dokladech týkajících se účtovaných nákladů. Nedoplatek i přeplatek záloh na poskytnuté služby jsou splatné k témuž dni; není-li ujednána jiná doba, jsou splatné do tří měsíců po uplynutí lhůty, kdy musel pronajímatel umožnit nájemci nahlédnout do vyúčtování nákladů na poskytnuté služby za minulý kalendářní rok.

Podrobněji k vyúčtování a jeho podobě viz výklad k § 2252.

Poplatek z prodlení

Poplatek z prodlení je stejně jako úrok z prodlení zákonným majetkovým postihem dlužníka za to, že se vůči věřiteli nachází v prodlení s plněním svého závazku. Bohužel tento institut prošel díky NOZ a ZOS poměrně výraznou a ne příliš zdařilou legislativní změnou.

Právní úprava

Poplatek z prodlení je zvláštním majetkovým postihem dlužníka při prodlení s plněním povinností podle ZOS.

Právní úprava poplatku z prodlení je uvedena v § 13 odst. 1 ZOS a dotýká se nově užívání bytu jak na základě nájemního vztahu (běžného nájmu bytu, ale i nájmu družstevního bytu), tak i na základě vlastnického práva. Právní úprava se dokonce vztahuje i na nebytové prostory, a to v případech, kdy se jedná o nebytové prostory, které se nacházejí v domě s byty. V ostatních případech se právní úprava poplatku z prodlení na nebytové prostory nevztahuje.

Povinnosti, kdy lze poplatek z prodlení využít

Podle současné právní koncepce je možné poplatek z prodlení využít ve vztahu k bytovému spoluvlastnictví pouze pro majetkový postih dlužníka pro prodlení s peněžitým plněním podle ZOS. Jedná se o následující povinnosti:

• - prodlení s placením záloh na služby podle § 4 ZOS,
• - prodlení s uhrazením nedoplatku/přeplatku z vyúčtování služeb podle § 7 ZOS.

Služby, při kterých vzniká právo na poplatek z prodlení

Další komplikací je okolnost, že poplatek z prodlení lze žádat pouze v případě prodlení s platbou těch služeb, které jsou vymezeny v § 3 ZOS – tedy služeb, které jsou vyjmenovány v úvodu tohoto komentáře. Společenství však nemůže požadovat úhradu poplatku z prodlení pro platby na správu podle § 1180.

Příklad

Pan Josef má pronajatý byt a je povinen měsíčně hradit 6.000 Kč…