Ing. Jan Koreček
Základní informace obsahuje text Daň z nemovitých věcí.
NahoruPředmět daně
Daň ze staveb a jednotek je druhou částí zákona č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitých věcí, předmět daně ze staveb a jednotek je upraven v § 7 ZDN.
Vymezení předmětu daně ze staveb a jednotek má souvislost s novým občanským zákoníkem. Předmětem daně ze staveb a jednotek jsou budovy dle definice uvedené v katastrálním zákonu nebo inženýrské stavby uvedené v příloze ZDN. Stavby bez svislé nosné konstrukce, které zpevňují plochu pozemků, jsou při splnění určitých charakteristik předmětem daně z pozemků.
Předmětem daně ze staveb a jednotek je, nachází-li se na území České republiky:
a) Zdanitelná stavba, kterou se pro účely daně z nemovitých věcí rozumí dokončená nebo užívána
1. budova, kterou se pro účely daně z nemovitých věcí rozumí budova podle definice katastrálního zákona,
2. inženýrská stavba uvedená v příloze tohoto zákona.
b) Zdanitelná jednotka, kterou se pro účely daně z nemovitých věcí rozumí jednotka dokončená nebo užívaná.
Podle § 2 zákona č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí, je budovou nadzemní stavba spojená se zemí pevným základem, která je prostorově soustředěna a navenek uzavřena obvodovými stěnami a střešní konstrukcí. Taková budova je předmětem daně bez ohledu na to, zda je evidována v katastru nemovitostí.
Pod pojmem jednotka jako předmět daně ze staveb a jednotek zákon rozumí jednotku vymezenou podle zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytu, a taktéž jednotku vymezenou v § 1158 a násl. NOZ.
Jednotka zahrnuje byt jako prostorově oddělenou část domu a podíl na společných částech nemovité věci vzájemně spojené a neoddělitelné. Jednotka je věc nemovitá.
Obdobné platí také pro nebytový prostor a soubor bytů nebo nebytových prostorů. Společné části jednotek jsou části, které slouží všem vlastníkům jednotek v domě. Součástí jednotky je pozemek, na němž byl dům zřízen a dále může být součástí jednotky také pozemek funkčně související s provozem a správou domu a s užíváním jednotek, na němž jsou zejména zpevněné plochy, předzahrádky, parkovací plochy, dvory nebo na němž jsou umístěny drobné stavby, zejména čistička odpadních vod, septik, trafostanice, domovní kotelna a další stavby, které jsou nezbytné k zajištění provozu a správy domu.
Stavba nebo jednotka je předmětem daně, když je dokončená (nemusí být užívaná) nebo užívaná. Pokud není splněná alespoň jedna z podmínek, je předmětem daně pouze pozemek, který se po dobu výstavby zdaňuje sazbou podle ust. § 6 odst. 2 písm. c) ZDN jako "stavební pozemek". Stavební pozemek je definován v § 1a odst. 1 písm. k) ZDN.
NahoruVyloučení z předmětu daně
Podle § 7 odst. 2 ZDN není zdanitelná stavba, v níž jsou zdanitelné jednotky (jsou totiž samostatným předmětem daně) předmětem daně ze staveb a jednotek.
Ustanovení § 7 odst. 3 ZDN konstatuje, že na zdanitelnou stavbu, která není samostatnou věcí, se pro účely daně z nemovitých věcí hledí jako na nemovitou věc, jejímž vlastníkem je ten, kdo vlastní nemovitou věc, které je tato stavba součástí. Nové ustanovení zajišťuje, že předmětem daně ze staveb a jednotek je jednak stavba, která je podle občanského zákoníku samostatnou věcí (stavba a pozemek mají různého vlastníka), a jednak stavba, která je součástí pozemku (stavba a pozemek mají stejného vlastníka).
Ust. § 7 odst. 4 ZDN zohledňuje praxi v situaci, kdy je vydán kolaudační souhlas pouze na část stavby nebo jednotky. Podle tohoto ustanovení jsou zdaňovány také budovy, inženýrské stavby a jednotky, které jsou předmětem daně podle ust. § 7 odst. 1 tohoto zákona a jsou dokončené nebo užívané pouze v části zdanitelné stavby nebo v části jednotky. Úprava tohoto ustanovení vychází z § 235 odst. 5 stavebního zákona, podle kterého kolaudační rozhodnutí lze vydat i pro část stavby, lze-li ji užívat samostatně, pokud to neohrozí bezpečnost a zdraví osob nebo zvířat anebo životní prostředí.
NahoruPoplatník daně
Poplatníkem daně ze staveb a jednotek podle § 8 odst. 1 ZDN je vlastník stavby nebo jednotky. V dalších odstavcích, obdobně jako u daně z pozemků, je poplatník vymezen v návaznosti na NOZ.
Podle § 8 odst. 2 ZDN je poplatníkem daně ze staveb a jednotek, jde-li o zdanitelnou stavbu nebo zdanitelnou jednotku, která je:
- ve vlastnictví České republiky – organizační složka státu, státní příspěvková organizace, státní fond, státní podnik nebo jiná organizace, které jsou příslušné hospodařit s majetkem státu, dále také právnická osoba, která má právo užívat tuto zdanitelnou stavbu nebo zdanitelnou jednotku základě výpůjčky vzniklé podle zákona upravujícího některé užívací vztahy k majetku České republiky;
- ve svěřenském fondu – samotný svěřenecký fond,
- v podílovém fondu – samotný podílový fond;
- ve fondu obhospodařovaném penzijní společností – samotný fond obhospodařovaný penzijní společností.
Podle § 8 odst. 3 ZDN je poplatníkem daně ze staveb a jednotek vždy nájemce nebo pachtýř u propachtované zdanitelné jednotky nebo zdanitelné stavby jsou-li:
- s ním příslušná hospodařit Správa státních hmotných rezerv,
- nebo převedené na základě rozhodnutí o privatizaci na Ministerstvo financí.
Od zdaňovacího období roku 2024 je uživatel podle § 8 odst. 3 ZDN poplatníkem daně ze staveb a jednotek u zdanitelné jednotky nebo zdanitelné stavby pokud
- vlastník zdanitelné stavby nebo zdanitelné jednotky není znám, nebo
- je se zdanitelnou stavbou nebo zdanitelnou jednotkou příslušný hospodařit Státní pozemkový úřad nebo Úřad pro zastupování státu ve věcech majetkových.
Pachtýř má obdobné postavení jako nájemce, avšak má na rozdíl od nájemce právo věc nejen užívat, ale i požívat. Předmětem pachtu může tedy být věc přinášející výnos. Uživatelem se rozumí i nájemce a pachtýř zdanitelné stavby nebo zdanitelné jednotky.
NahoruOsvobození od daně
Rozsah osvobození od daně ze staveb v ustanovení § 9 ZDN je výrazně větší než u daně z pozemků. Není to však osvobození absolutní, neboť pod jednotlivými písmeny v dalších odstavcích § 9 jsou osvobození omezena vlastnictvím, rozsahem, druhem pozemku nebo charakterem zdanitelné stavby, se kterou pozemek tvoří funkční celek, anebo počtem zdaňovacích období.
Dle § 17a ZDN mohou obce při řešení důsledků mimořádné, zejména živelní události zcela nebo částečně osvobodit nemovité věci dotčené mimořádnou událostí, a to formou obecně závazné vyhlášky. Mimořádnou událostí, jak vyplývá z důvodové zprávy k zákonu č. 299/2020 Sb., se v daném případě rozumí zejména povodeň, vichřice, extrémní sucho, pandemie, opatření vyvolané krizovými opatřeními zákona č. 240/2000 Sb., o krizovém řízení a o změně některých zákonů (krizový zákon), ve znění pozdějších předpisů, nebo průmyslová havárie. ZDN stanoví, že nemovité věci dotčené mimořádnou událostí lze osvobodit od daně nejdéle na dobu 5 let. Obecně závazná vyhláška nebo opatření obecné povahy musí být obcí vydáno tak, aby nabylo účinnosti do 31. března roku následujícího po zdaňovacím období, v němž k mimořádné události došlo, přičemž osvobození lze stanovit i za již uplynulé zdaňovací období. Nemovité věci lze dle výše uvedeného ustanovení osvobodit i částečně. V případě částečného osvobození musí být v obecně závazné vyhlášce nebo v opatření obecné povahy uvedeno procento osvobození. Osvobození si musí poplatník uplatnit v daňovém přiznání.
NahoruTrvalé osvobození
Osvobozeny jsou zdanitelné stavby (budovy a inženýrské stavby) a jednotky (byty a nebytové prostory) ve vlastnictví té obce, na jejímž katastrálním území se nacházejí. U zdanitelných staveb a zdanitelných jednotek ve vlastnictví obce, které se nacházejí mimo vlastní katastrální území této obce, vyžaduje ZDN podání daňového přiznání, a také zaplacení daně za tyto zdanitelné stavby a zdanitelné jednotky, neboť příjemcem daně je obec, na jejímž území se zdanitelné stavby a zdanitelné jednotky nachází.
Od daně ze staveb a jednotek může být osvobozena pouze určitá část stavby nebo jednotky, např. část stavby nebo jednotky skutečně sloužící školám a školským zařízením zapsaným ve školském rejstříku, muzeím a galeriím, které spravují sbírky zapsané do centrální evidence sbírek muzejní povahy vedené Ministerstvem kultury, knihovnám vedeným v evidenci knihoven, veřejným archivům podle zákona upravujícího archivnictví a spisovou službu, zdravotnickým zařízením uvedeným v rozhodnutí o udělení oprávnění k poskytování zdravotních služeb nebo v rozhodnutí o registraci, fundaci nebo ústavu k jimi vykonávané veřejně prospěšné činnosti, fundacím nebo ústavům k jimi vykonávané veřejně prospěšné činnosti, spolkům zdravotně postižených občanů, zařízením služby péče o dítě v dětské skupině podle zákona upravujícího poskytování služby péče o dítě v dětské skupině, sociálním družstvům.
NahoruDočasné osvobození
Časově omezený nárok na osvobození od daně ze staveb a jednotek vyžaduje například ust. § 9 odst. 1 písm. p) ZDN. Podle toho ustanovení mohou být od daně ze staveb a jednotek osvobozeny zdanitelné stavby nebo zdanitelné jednotky kulturních památek po provedení stavební úpravy, počínaje rokem následujícím po právní moci kolaudačního rozhodnutí podle stavebního zákona, a to na dobu 8 let.
NahoruEkologické parametry
Podle § 9 odst. 1 písm. r) ZDN jsou od daně ze staveb a jednotek osvobozeny zdanitelné stavby a zdanitelné jednotky na dobu pěti let od roku následujícího po provedení změny spočívající ve změně systému vytápění přechodem z pevných paliv na systém využívající obnovitelné energie solární, větrné, geotermální, biomasy, pokud se nejedná o její přímé spalování.
NahoruDaňové přiznání
Nárok na osvobození od daně ze staveb a jednotek nemusí všichni poplatníci uplatňovat podáním daňového přiznání. Například obec, která vlastní stavby pouze na svém katastrálním území, daňové přiznání nepodává. Nárok na osvobození od daně ze staveb a jednotek jsou poplatníci povinni uplatnit v daňovém přiznání v případě, že uplatňují nárok na osvobození od daně ze staveb a jednotek podle ust. § 9 odst. 1 písm. d) až f), k), m) až r), u) a v) ZDN, např. spolky, veřejné vysoké školy a další.
NahoruZáklad daně
Stejně jako daň z pozemků rozlišuje i daň ze staveb a jednotek několik druhů staveb s odpovídajícími základními sazbami daně.
Podle § 10 odst. 1 ZDN je základem daně ze staveb a jednotek u zdanitelné stavby výměra zastavěné plochy v m2 podle stavu k 1. lednu zdaňovacího období.
Definice zastavěné plochy v § 10 odst. 2 ZDN je konstatováním, že pro účely daně z nemovitých věcí se zastavěnou plochou rozumí zastavěná plocha stavby podle stavebního zákona odpovídající nadzemní části zdanitelné stavby. Pro zjištění základu daně je rozhodující skutečný stav zastavěné plochy stavby.
Ust. § 10 odst. 3 – základem daně ze staveb a jednotek u jednotky je upravená podlahová plocha, kterou je výměra podlahové plochy zdanitelné jednotky v m2 podle stavu k 1. lednu zdaňovacího období vynásobená:
a) koeficientem 1,22, je-li
1. tato zdanitelná jednotka v budově bytového domu a
2. její součástí podíl na pozemku nebo je-li její vlastník spoluvlastníkem jiného pozemku ve spoluvlastnictví vlastníků takových zdanitelných jednotek užívaného společně s těmito jednotkami, nebo
b) koeficientem 1,20 v ostatních případech.
Jednotka podle občanského zákoníku zahrnuje byt nebo nebytový prostor a spoluvlastnický podíl na společných částech nemovité věci, včetně pozemku, na němž byl dům zřízen. Obdobně to platí pro soubor bytů nebo nebytových prostor. Základem daně u zdanitelné jednotky (byt, nebytový prostor, soubor jednotek) je vždy upravená plocha jednotky, což je podlahová plocha vynásobená koeficientem 1,22 anebo 1,20.
Koeficient 1,22 lze použít za podmínek, že jednotka se nachází v bytovém domě a zároveň se k ní váže podíl na pozemku, a to buď pod stavbou bytového domu, nebo podíl na dalším pozemku, který je užíván spolu s touto zdanitelnou jednotkou. Podíl na pozemku není předmětem daně podle ust. § 2 odst. 2 písm. e) ZDN, avšak jeho existence se odráží v koeficientu (1,22). Bytovým domem se rozumí budova vedená v katastru nemovitostí s využitím stavby jako bytový dům nebo objekt k bydlení, pokud se v tomto objektu nachází čtyři a více bytů. Pojem bytový dům je vymezen vyhláškou č. 357/2013 Sb., o katastru nemovitostí. Objekt k bydlení s byty tři a méně se v dani z nemovitých věcí považuje za objekt s charakterem rodinného domu.
Koeficient 1,20 se použije při zjišťování upravené podlahové plochy u zdanitelné jednotky nacházející se v budově s využitím bytový dům nebo objekt k bydlení se čtyřmi a více byty, pokud se k ní neváže podíl na pozemku.
Koeficient 1,20 se použije u jednotky, která se nachází v jiných stavbách než ve stavbách s využitím bytový dům, a to bez ohledu skutečnost, zda se k ní váže podíl na pozemku. U "jiných staveb" než bytový dům nebo objekt k bydlení, je podíl na pozemku vztahující se k jednotce předmětem daně z pozemků a v daňovém přiznání se přiznává na samostatném listě. Koeficient 1,20 se použije také u zdanitelných jednotek nacházejících se v rodinném domě.
Podlahovou plochou jednotky se rozumí podlahová plocha evidovaná v katastru nemovitostí, bez ohledu na to, zda odpovídá skutečnému stavu. V případě, že podlahová plocha není v katastru nemovitostí u zdanitelné jednotky evidována, tak se podlahovou plochou jednotky rozumí podlahová plocha evidovaná uvedená v prohlášení vlastníka, bez ohledu na to, zda odpovídá skutečnému stavu. Pokud podlahová plocha není v katastru nemovitostí u zdanitelné jednotky evidována ani není uvedena v prohlášení vlastníka, tak se podlahovou plochou jednotky rozumí podlahová plocha odpovídající skutečnému stavu zdanitelné jednotky.
NahoruSazby daně
Podle ustanovení § 11 odst. 1 písm. j) ZDN je sazba daně ze staveb a jednotek u ostatních jednotek a bytů 3,50 Kč za 1 m2 upravené podlahové plochy.
Pod ostatní zdanitelnou jednotkou lze tedy rozumět byty a nebytové prostory, které slouží k různým účelům, nesmí však sloužit k podnikání.
Základní sazby daně jsou uvedeny v § 11 odst. 1 písm. a) až f) ZDN. U budovy obytného domu, u budovy pro rodinnou rekreaci, budovy rodinného domu využívané pro rodinnou rekreaci a u garáže vystavěné odděleně od budov obytných domů, s výjimkou zdanitelných staveb k podnikání, se základní sazba zvyšuje o 1,40 Kč za každé další nadzemní podlaží, pokud zastavěná plocha tohoto podlaží přesahuje 2/3 plochy zastavěné stavbou.
U zdanitelných staveb pro podnikání, jejichž převažující část zastavěné plochy je užívána pro podnikání, se sazba zvyšuje o 1,40 Kč za každé další nadzemní podlaží, jestliže zastavěná plocha nadzemního podlaží přesahuje jednu třetinu zastavěné plochy. ZDN nepřihlíží k počtu podzemních podlaží, neboť předmětem daně ze staveb a jednotek je pouze nadzemní část stavby. Základem daně u zdanitelné stavby je výměra zastavěné plochy v m2 podle stavu k 1. lednu zdaňovacího období.
NahoruObytné domy a byty
U budovy obytného domu je základní sazba 3,5 Kč za m2 zastavěné. Obytný dům, který je zčásti obydlený nebo zcela neobydlený (ale neužívaný k jinému účelu), je pro účely ZDN chápán i nadále jako obytný dům.
Charakter obytného domu ztrácí zdanitelná stavba v případě, že převažující část její podlahové plochy v nadzemních částech stavby je užívána pro podnikání. V takovém případě se použije i u budovy obytného domu základní sazba, která bude odpovídat převažující činnosti podnikání.
Stejná základní sazba jako u budov obytných domů platí pro byty samostatně zapsané v katastru nemovitostí, tj. 3,5 Kč za m2 upravené podlahové plochy bytu.
NahoruBudovy pro rodinnou rekreaci
Základní sazba u budovy pro rodinnou rekreaci, budovy rodinného domu užívané pro rodinnou rekreaci nebo objektu k bydlení užívaného pro rodinnou rekreaci je 11 Kč za m2 zastavěné plochy. Budovou pro rodinnou rekreaci se podle § 1a odst. 1 písm. b) ZDN rozumí zdanitelná stavba se způsobem využití stavba pro rodinnou rekreaci, budova rodinného domu užívaná pro rodinnou rekreaci a objekt k bydlení užívaný pro rodinnou rekreaci. Za budovu pro rodinnou rekreaci se považuje zdanitelná stavba evidovaná v katastru nemovitostí se způsobem využití stavby budova pro rodinnou rekreaci, a to bez ohledu na to, zda způsob využití stavby evidovaný v katastru nemovitostí odpovídá skutečnému stavu, což vyplývá z § 1a odst. 5 ZDN. Pokud je v budovách pro rodinnou rekreaci provozována podnikatelská činnost na převažující podlahové ploše nadzemních částí zdanitelné stavby, použije se i u této zdanitelné stavby základní sazba přiřazená zákonem zdanitelným stavbám užívaným k podnikání.
NahoruStavby pro podnikání
U zdanitelné stavby užívané pro podnikání a zdanitelné jednotky, jejichž převažující část podlahové plochy nadzemní částí zdanitelné stavby nebo, nemá-li podlahovou plochu, zastavěné plochy zdanitelné stavby nebo podlahové plochy zdanitelné jednotky, činí základní sazba:
-
3,50 Kč za 1 m2 zastavěné nebo upravené podlahové plochy pro zemědělskou prvovýrobu, lesní nebo vodní hospodářství,
-
18 Kč za 1 m2 zastavěné nebo upravené podlahové plochy pro průmysl, stavebnictví, dopravu, energetiku a ostatní zemědělskou výrobu,
-
18 Kč za 1 m2 zastavěné nebo upravené podlahové plochy prostorů pro ostatní podnikání.
NahoruStavby sloužící více účelům
U zdanitelných staveb nebo jednotek, které slouží více účelům, se použije základní sazba daně odpovídající podnikatelské činnosti, jíž slouží převažující část podlahové plochy nadzemních částí zdanitelné stavby.
Při stejném poměru podlahových ploch užívaných k různým účelům se u jednotky použije nejvyšší příslušná sazba (§ 10a odst. 2 ZDN). U zdanitelné stavby, jejíž podlahová plocha nadzemní části je užívána ve stejném poměru k různým druhům podnikání, se použije nejvyšší příslušná sazba.
NahoruZměna
Sazby daně pro stavby a jednotky vedené v obchodním majetku podnikatele jsou upraveny speciálním ustanovením.
Podle ust. § 10a odst. 4 ZDN, Zdanitelná stavba a zdanitelná jednotka, které má podnikatel zařazené v obchodním majetku podle zákona upravujícího daně z příjmů, s výjimkou budovy podle §10 a odst. 1 písm. a) ZDN, tj. budovy obytného domu včetně ostatních budov tvořících příslušenství, zdanitelné jednotky podle § 10a odst. 1 písm. c) ZDN (jednotka užívaná jako…
